成都老破小迎来春天

发布日期： 2024-05-24 11:54:56 作者: 复古钢窗

  2019年的春天，某自媒体发布的“致购房者：老破小没有未来”一文，经过了多个平台、多个账号的转发，累积了阅读量上百万，引发了很多的讨论。文章从老破小存量、“地段论”、消费升级、城市外扩等角度来论证了自己的观点。认可该观点的人，看到此文如获至宝；不认可此观点的人，也列出了一大堆反驳的理由。多处在城市核心地段 周边商业、教育、医疗等配套很成熟 交通便利 有人气、生活氛围浓厚 物业费用低，甚至没有 处在拥挤的闹市，噪音、汽车尾气明显 房子老旧、户型差 小区内脏乱差：无电梯、无物业、人车不分流、车位紧缺、安保措施缺乏等 住改商、群租房现象屡禁不止 对于老旧小区的坏因或者说缺点，大都是在历史进程形成的，房龄二三十年，拆了重建不仅成本高、而且浪费自然资源，不符合建设资源节约、环境友好型社会的要求，改造就是老旧小区最好的出路。 1

  老旧小区、棚户区、危房、城中村，都是高速城市化的产物，面临着诸多如前文所述的问题，改造是必然的。彻底的改，就是拆了重建，这个需要巨大的资产金额的投入，而且拆迁难度大、改造周期很长，势必影响既有的房地产市场，最明显的就是推动三四五线城市房价上涨；如果不拆除，只围绕着“宜居”做改造，就资金投入少、周期快。据统计，中国从2005年（辽宁省）就开始启动了棚改，2008年以后每年投入巨资，光2018-2020这三年，计划棚改580万户，政府预计投入资金将超过4万亿；而所有老旧小区改造完，也就3-5万亿的市场规模。因此，改造势在必行。 2019年3月，在两会政府工作报告中，首次以的形式明白准确地提出“城镇老旧小区量大面广，要大力做改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”这一段话有三层明确的含义：① 老旧小区量大面广：今年7月初，住房和城乡建设部副部长黄艳在国新办举行的政策例行吹风会上透露，目前我国待改造城镇老旧小区达17万个，涉及居民上亿人。② 要大力做改造提升：怎么个“大力”法？截止2018年12月，15个试点城市共改造老旧小区106个，形成了一大批可以复制推广的经验；理论上前文提到的17万个老旧小区都要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿，也就是说未来3-5年，差不多每年有1万亿的规模。③ 改造老旧小区要分三步：第一步是更新水电气等基础配套设施，这也是最迫切的，比如安装智能电表、气表、水表、改造污水管网、光纤入户等等，这些也是相对容易的，政府或者国企投资人角色；第二步的难度就显著增大了，加装电梯和无障碍环境建设、适老化改造等，这个既要政府贴钱，也要居民也要掏钱，而金额并不小，一般都是几千几万甚至块钱，阻力很大；第三步是改造小区的服务设备设施，这个还要受制于小区环境、引入的第三方企业等等。 城镇老旧小区改造既是民生工程，又是“稳投资，促销费，保增长”的重要手段，是继大面积推进“棚户区改造”之后又一项国家战略工程。

  对于 老旧小区改造，成都其实很早就在就在进行。 2014年底，成都市政府出台了“四改六治理”的专项行动方案，其中一项就是“老旧院落改造”，计划3年改造1500个老旧院落。 这项任务是超标完成的，在新华社2019年7月5日的一篇报道中提到，成都市住建局城市更新处相关负责人徐孝海介绍，自2015年成都市开始实施老旧院落改造工作以来，截至2018年底，成都已投入20.9亿元资金，完成了3191个老旧小区的改造工作（大约平均每个院落投入66万元），2万余户居民从中获益。 不过，这些改造多数都只是进行了第一步，改的是各种管线、管网，拆除违建、私拉乱接，部分小区涉及了停车位、园林绿化、服务设施的改造。

  2018年10月，成都老旧小区改造进入深水区，标志性事件就是《成都市人民政府办公厅关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施建议（试行）》文件的发布。该文件提出，安装电梯的资金由业主分摊、住宅专项维修金、社会机构和政府补贴筹措，政府给予20万元/台的电梯补助。不过，按照目前的市场价，一部适用于6层楼的电梯，安装价格要40-60万元，还有20-40万元的缺口怎么办？从全国的案例来看，有以下几种处理方法：可行性、可复制性最高。新政后成都首个加装电梯的小区——天府新区华阳新疆石油花园七栋一单元，已经投入到正常的使用中了；一楼不掏钱，二楼到顶楼分摊，楼层越高出钱越多，顶楼住户给了上万块钱，每层楼有两千块钱左右的差价。楼层越多，每层住户越多，大家分摊的钱越少；允许业主提取公积金来支付电梯改造费。

  所谓“6+1”模式，是指由开发商出资在原有 6 层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。此外，改造完成后，开发商可承担一定年限的电梯保养费用，并将对受新增电梯影响采光和通风的住户给予一定补偿。房价越高的地方，这种模式越可行。根据成都市政府2019年工作规划，全年预计改造老旧院落300个，按照前面的测算，政府至少投入2个亿的资金；如果都加装电梯，改造成本恐怕还得翻倍。 除了电梯，部分临街窗户也要做改造。2019年7月，成都市住建局、财政局联合印发《关于促进既有住宅窗户更新改造的实施建议》。文件提出，对中心城区范围内、2006年以前竣工的临街第一排既有住宅临街面单层玻璃窗户做改造，改造标准为“普通中空玻璃+塑钢窗框”，政府补贴130元/平米。这么改造以后，除了更美观外，还具有更加好的隔绝声音的效果，也更加安全。

  旧城改造和棚户区改造，开发商都热情参加，改造量大尤其是货币化按照比例高的城市，开发商都踊跃进驻，从中获利颇多。那么看似跟开发商没有过大的关系的老旧小区改造，他们又该如何介入呢？这里我们找到了几个案例。巨大的资金资金需求全靠政府投入的话，也不现实；国务院支持地方“建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度”，广州就探索出了BOT模式（建设-经营-转让），恩宁路项目就是首个案例。住建部将广州列为2018年全国历史建筑保护利用试点城市之一，荔湾区将恩宁路历史背景和文化街区列为试点地区，编制了《恩宁路历史背景和文化街区试点详细设计及实施方案》。政府制定了改造设计的具体方案，然后通过公开对外招标将该项目交由企业建设及运营，企业改造后拥有项目15年的经营权，期满后再归还政府。 2016年，广州万科中标恩宁路永庆坊改造项目，造面积约 7000平方米，项目总投资近亿元。万科引入了以共享办公空间为主的创意产业园，包括众创办公、教育营地、长租公寓、生活配套等，并从经营活动中获利。2018 年，广州万科再次中标恩宁路二期项目。该项目总投资约 10.7 亿元，涉及总建筑面积约 7.2万平方米，相当于永庆坊一期面积的十倍。

  猛追湾地处成都市核心区域，府南河在此经过，历史背景和文化底蕴深厚，但是一直存在城市面貌老旧、管网设施设备落后等问题。2018年3月，成华区发布了“猛追湾片区城市更新项目一期”招标公告。根据招标比选公告显示，建设地点位于成华区猛追湾片区，项目将新建跨江人行桥，立面整治建筑物约74栋，改造望平滨河路、天祥滨河路、猛追湾滨河路沿线滨河景观环境、绿化提升面积约18万平方米（铺装地砖、绿化植物、标示标牌设施、夜景照明、光彩工程、喷泉水景）等相关配套设施工程。总投资额为10亿元，计划2020年建成。 2018年10月，万科中西部产城（牵头人）、中天建设、基准方中组成的联合体竞得该标的。万科作为中国经验最丰富的房企之一，进行城市更新自然是有诸多的优势，他参与过成百上千的房地产项目、产业新城的开发建设，中天建设和基准方中也都在各自行业有丰富经验。

  ▲猛追湾上下湾概念规划图 2019年7月，万科中西部产城在其官微上发布了猛追湾城市更新效果图，一街、一坊、三巷、一里都焕然一新，相信建好后的猛追湾片区与三千年烟火成都更加匹配。

  ▲昔日的成华区国税局办公楼和人民纸箱厂库房（上图），将变身为约1.5万㎡“最成都文创美食合集”（下图），形成功能复合、形式多元的体验空间 目前中国房企参与老旧小区改造、城市更新的案例还不多见，万科产城算是走在前面的。中国高速城市的历程已经接近尾声，如同人一样，房子也必然会老去，唯有一直更新才能延长寿命，建筑可以老，功能却不能老。

  最后，做个调查，经过改造后的“老破小”，你还愿意买吗？为什么？请在文末留言。