老洋房变成“宝”上海老洋房升值潜力巨大
发布日期： 2024-06-12 23:50:48 作者: 复古隔断
编者按：上海的老洋房是上海最经典的住宅，每一幢都承载着一个当年上海滩的传奇故事。上个世纪三十年代，破产的比利时人老费穆尔卖掉自己心爱的洋房，万分失意地离开了上海，阴差阳错的是，六十多年后，他的孙子费穆尔被派到上海工作。费穆尔很想找到并买下祖辈当年的旧居，这时他遇到了亨利，一位专门在上海从事洋房经纪的美国人。
老洋房蕴含的价值绝非一砖一瓦所能砌成。两位老外在新上海“炒洋房”的故事，对广州这样老洋房资源丰富的城市也很有借鉴意义。
在上海的西南角，徐汇区和卢湾区的交界处，几条幽静的马路边上一幢幢房子红瓦粉墙，尖尖的屋顶，椭圆形的钢窗；透过花园的栅栏，你能够正常的看到大片浓绿的植物，几棵参天大树从栅栏顶上探出头来。到了晚上，一扇扇窗户映出温婉的灯火，隐隐约约飘出轻曼的钢琴声。这就是代表老上海身份和地位象征的花园洋房。
上海的“洋房生活”不但是上海市民的梦想，它也是一些生活在上海的老外们的梦想。
费穆尔就是这样的一位“老外”，他是一家比利时公司在上海办事处的高级主管。费穆尔工作之余的主要“任务”就是在上海穿大街走小巷，寻找祖辈住过的老洋房的踪迹。
费穆尔的祖父老费穆尔，年轻时只身一人闯荡世界，最后在上海落脚，在一位比利时同胞开的洋行里工作，后来这家洋行生意越做越大，老费穆尔的薪水也慢慢变得高。有了积蓄又刚刚娶妻生子的老费穆尔很想在上海买套住宅，好好安个家。当时正是上世纪的30年代初期，上海的法租界内大兴土木建造西式洋房，这些洋房带有花园、车库，有卫生和暖气等设备、公共配套设施也一应俱全。老费穆尔的老板就拥有这样一幢洋房。
老费穆尔多想自己也能成为一幢花园洋房的主人啊！但是单靠给别人打工的薪水恐怕三年五载也办不到。于是。精通业务的老费穆尔一横心，炒了老板的鱿鱼，自己另立门户，利用前几年交上的客户朋友大张旗鼓地做起了生意，没多久，老费穆尔就赚了一笔钱，他的洋房梦想顺利实现。在搬进花园洋房的那天，一家人比过圣诞节还高兴。
但是好景不长，老费穆尔拉走了客户，他原来的老板因此对他恨之入骨，几次出计陷害。当时老费穆尔在上海根基尚浅，经不起大洋商、大买办们的联合夹击，破产的老费穆尔只能用房产抵债，携妻带子离开了心爱的花园洋房。
多年以后，老费穆尔还念念不忘他在上海度过的美好岁月，时不时向子女们津津乐道在上海“洋房生活”中的趣闻逸事。这一切给费穆尔留下了深刻的印象，刚到上海，他便迫不及待地在这个城市的西区寻觅那幢让他的祖父梦牵魂绕的花园洋房。1998年底，上海的一些老洋房开禁，允许向私人出售，这时，费穆尔遇到了专门在上海从事洋房经纪的美国人亨利。
亨利原先是一位自由撰稿人，为美国的几家报纸撰写上海近年来发生的种种新鲜故事。因为经常在上海的街区采访，亨利发现一些上海人和一些在上海工作的老外像寻找初恋一样向往着老洋房。花园洋房是老上海建筑中的极品，买下一幢洋房不仅是件很体面的事情，还能深入其中体味上海的生活韵味，如果能买下有典故的花园洋房，更意味着融入了一部分的上海历史。亨利当机立断，和几位上海朋友商量后，开设了一家房产咨询公司，专门从事洋房经纪。
经过圈子里朋友的推荐，亨利的客户慢慢的变多。他不做广告，帮朋友找到中意的房子后，自然会口碑相传，那些对老洋房感兴趣的人也主动找上门来。因自己是西方人，所以和那些来自西方国家的购房者特别能沟通。亨利初见费穆尔时，费穆尔正为祖居的下落不明而暗自伤神。亨利经过多方打听得知，那幢房子因战争等原因早已不复存在。
然而“老洋房情结”并没有让他们灰心失望，一直到2001年，亨利按照费穆尔祖居照片上的模样，在徐汇区和卢湾区的交界处找到了一幢外观非常近似的法式花园洋房。费穆尔终于如愿以偿，买了这幢前有草坪后有花园的两层尖顶式洋房，望着围墙上浓绿的青藤，微风吹过飘飘扬扬的梧桐花雨，费穆尔会情不自禁地联想起祖父当年“洋房生活”的情景。
更让他意想不到的是，这个“情结”不经意地竟带来了个人财富的增值。随后这几年，上海老洋房的价格越炒越热，费穆尔购得的这幢花园洋房，买入价是350万元人民币，一年后它的身价就涨了一倍，现在有人愿出1000多万元来收购，费穆尔当然不肯，除了对祖辈的怀念，他也嗅出了其中的商机：这老房子是越放越值钱。
亨利认为，上海老洋房的升值潜力大的原因有四个：首先因为它是稀缺资源，卖一套少一套，少一套贵一套，未来必定越来越值钱。其次，老洋房比现代别墅有更多的优越性，如地段和环境。三是收藏价值高，由于老洋房大多是以前的高官贵富或社会名流的住所，有其特殊的历史和文化渊源。四是价格吸引力大，现在上海的老式洋房基本价格约为每平方米2000美元到4000美元不等，整幢价格为人民币500万元到1600万，尽管比普通的商品房贵了许多倍，但是与香港的同类房子比起来依旧很便宜的，这价格在香港的市中心，最多只能买套三室一厅的房子。
买老洋房的人，很多都是像费穆尔这样的海外人士。除此以外还有各种基金公司、投资公司和国外驻上海的办事处，他们一来是将其作为居住办公的首选，二来也是一种保值、增值的投资行为。有的外资公司竟然出比甲级写字楼还高的租金租用老洋房办公。
一些餐馆、酒吧和画廊也喜欢租用这样的老洋房作为营业的场所，以迎合一些人士的怀旧情绪。近两年来的一些多个方面数据显示，投资客户买下老洋房后包括装修的费用，出租的年租金回报率在12％左右，加上老洋房的自身升值，总体年资金回报率约在30％左右。
亨利和他的合伙人经常亲自上街寻觅房源，他们一条街一条街地寻找，假如发现一幢房子上的几扇窗户都漆成同样的颜色，他们就明白这可能是一户人家在居住，或许就是从祖上传下来的私房，出售或出租的可能性很大。每当遇到这一种情况，亨利就会像捡到宝似的眼前一亮，忙不迭地敲人家的房门，说服房主出租或者出售他们的老洋房。
不过，更多的房源已经变成了大杂院，由于历史的原因，原先一家人居住的花园洋房，现在搬入了好几户人家，要收购这样的房子，难度很大。因为人家众多，七嘴八舌，加上产权分割比较模糊，谈判工作十分困难。当然，这样的房子如果能谈下来，亨利的获利空间更大——大多数住户对老房子的厨卫设备、走廊公用的状况并不满意，有了合适的住房他们其实更愿意迁出。亨利按照原先住户各自拥有的面积、人口，购买了相应的2室1厅或3室1厅的公寓，置换给他们，然后再将这套空出来的老洋房重新装修，出售给有需要的客户。
装修的要点是“整旧如旧”，亨利说，如果把这些老洋房当作新房子来装修，就如同给古董刷油漆一样，会把老洋房糟蹋了。
钢窗一般不用换新，铜制的手柄、插销等都是老洋房“味道”的一部分，应尽量保留；木窗旧了，朝外的一面应保留它的原色，千万别把窗户换成时下随处可见的塑钢窗或铝合金窗，原来的彩色玻璃和雕花玻璃这些现在无可替代的装饰更要保留。旧地板打磨一下，上一遍底漆再打打蜡就行，卫生间的设置当然越新越好，显得洁净，但不必豪华。外墙和阳台的栏杆都重新涂上原来的颜色……想想这房间里以后会摆上成套的西式古典家具，再缀以几件中国古董，铺上柔软的地毯，壁炉上摆满相片和一件件小摆设，这才是老洋房的生活方式。
据相关资料显示，上海市中心一带各种独立老洋房大大小小总共有2000多幢，主要分布在4个市中心区：徐汇区、长宁区、卢湾区和静安区；这些区内的汾阳路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路
这些老洋房中绝大部分都是使用权房、部分产权房或政府代管房。徐汇区的淮海路、常熟路等地段的老洋房作为公司办公楼的现象较为普遍；太原路、东平路、宝庆路等地段，多是在老洋房内开设高档的餐馆、艺术画廊等。据上海史丹福老洋房租售中心透露：目前，上海的老洋房有4000—5000幢，而产权清晰能用来转让的只有60至70幢。这些老洋房，平均售价在近三年内上涨了70％，物以稀为贵，在坊间流传的因为出售老洋房而一夜暴富的故事，使老洋房成为了上海人心中的一个财富符号。
据透露，老洋房的买主如果将房子用于投资，那么投资回报率为15%；如果把老洋房分割成公寓租赁，那么投资回报率为8%，目前，上海老洋房出租的价格为每个月5000美元。
第一类是海归族，特别是老华侨。落叶归根的他们对老房子有着相当浓厚的感情，希望购买老洋房作为一种珍藏。
第二类是投资的人。由于老洋房稀缺，投资者一看到有购买机会，就会作短期房产投资，通常在半年内转手再抛出，赚差价利润。
第三类是企业。老洋房带有一定的历史背景和文化背景，一些公司希望购买整幢老洋房作为总部，以体现企业文化。但是大多数老洋房属于住宅性质，因为单位购买需缴纳较高的税费，实际成交案例比较少。
第四类是境外人士。中国的任何一个国际化大都市，都在吸引着慢慢的变多的境外人士来此工作和生活，他们的购买预算限于100万美元以内。另外，还有一些开西餐厅的商人，希望可以找到沿街老洋房，布置成具有异国风味的休闲餐厅。
然而，2004年春节过后，上海某些区域的老洋房产权交易暂时叫停，这是上海市房屋土地资源管理局为避免这些老洋房的损坏而出台的新规。新列入优秀历史建筑保护范围的共398处老房产，没有上报土地局核准不得进行房产处分。
虽然禁止交易的只是风貌保护区内的老洋房，但对上海老洋房市场的影响较大。上海的风貌保护区分散于各个行政区域中的角落，究竟是哪些老洋房不能交易，似乎还需要一处处地仔细考证。而初步估计是，进行产权转让的老洋房会有所减少，进行租赁的相对增多。由于2004年上海的老洋房本身处于盘整状态，所以能进行产权交易的老洋房价格不会飙升，因为现在的投资者除了拥有梦想以外，还拥有更多的理性。
如果你听过“有钱住西关，有权住东山”的说法，就不难猜出广州的老洋房大都分布在东山区。与“西关大屋”齐名的“东山洋房”集中在东山区恤孤院路、新河浦路、龟岗一带，这些高高低低的复式小别墅有600多栋。另一个老洋房集中区在沙面。海珠区前进路基立村一带和荔湾区的个别地段也零星地分布着一些华侨留下来的老洋房。
广州老洋房的产权情况大致与上海一样，很多房子现在是一些事业单位的办公地点，但私宅也是有的。比如新河浦路24号春园，三层的红墙小楼，上世纪20年代曾是中央机关办公处，后多次被转手，现成私人住宅。寺贝通津一带还有很多没人居住的别墅，大部分都十分破烂，一些窗户只剩半扇在摇晃。不知情的人还以为这些空置的别墅是“鬼屋”！
其实多年来，很多有识之士就这些老洋房的开发都提出了自己的思路。在广州“两会”期间，东山区人大代表欧贻宏曾提出，在依法保护东山小别墅群的前提下，进行科学合理的开发，广泛集纳社会、民意资金，包括公有历史文物建筑转让、出租和其他方式依法筹集资金等，还有很多人建议把东山洋房开发为旅游景点……所有这些建议都是为了保持和恢复老洋房的原貌。
而现在私宅买卖的一个很大的问题是，有的屋主购买东山洋房，是喜欢这里别墅的建筑风格，装修时尽可能保持其本来面貌；但有的却是看中东山的环境，成为屋主后就马上把老别墅拆除，重新再建一幢现代化的房子，或者是随意装修，甚至破坏老房子的结构。还有些老洋房因现在的居住人财力不够，无心打理而日渐萧落，如曾经显赫一时的逵园，花园里的树木早已枯萎，晾衣服的铁丝上随意挂着“万国旗”。
试想一下，如果能规范这些老洋房的私宅交易，引入一批高财力、高品位的人士入住，其实也可以轻松又有效的保护这些文物建筑。如果你有财力投资老洋房，首先要记住的一点就是“不要在古董上刷漆”，而是要学学美国人亨利的“整旧如旧”法。虽有政策上的不确定因素，但上海老洋房市场的某些操作办法能够借鉴到广州。投资者要看清政策走向，把握时机。
据业内人士分析，目前购买老洋房的客户中尤其以港台投资者居多。在上海老洋房交易市场暂时受限的情况下，广州的地利优势很可能引发这些投资者的热情。位于达道路和烟敦路交界处的白公馆是一栋3层的灰色小别墅，外面有800平方米的大花园。这栋别墅最近被人以395万港币买下来，据说屋主买后就有白崇禧后人希望其以495万港币转让，但屋主没有答应。